Arrendar uma primeira habitação na Suíça está entre os passos mais exigentes da chegada, e o processo segue usos que os recém-chegados raramente esperam. Este artigo percorre a procura de habitação: onde procurar, como ler um anúncio, o que os senhorios esperam de uma candidatura e como decorrem a caução e a entrega. Trata-se de informação prática geral destinada à preparação, não de aconselhamento jurídico individual; o que se aplica em cada caso depende sempre do contrato de arrendamento e das circunstâncias concretas.

Um mercado tenso: o que o espera

A Suíça é em grande medida um país de inquilinos e, nas maiores aglomerações, o mercado da habitação está tenso. Em cidades como Zurique, Genebra, Basileia, Lausana ou Zug e nos seus arredores, a proporção de habitações devolutas é muito baixa; as habitações procuradas atraem, por isso, muitas candidaturas e são arrendadas rapidamente.

Algumas realidades que convém interiorizar cedo:

  • Nas regiões mais solicitadas, a procura excede a oferta. Conte com concorrência e esteja preparado para agir depressa.
  • Os senhorios e as administrações de imóveis escolhem, na maioria das vezes, de entre um conjunto de candidaturas completas; um processo incompleto é muitas vezes posto de lado.
  • As visitas realizam-se frequentemente em grupo, num período fixo. Apresentar-se preparado, com a candidatura à mão, faz a diferença.
  • Um endereço de residência confirmado é mais do que uma comodidade: sem ele não se pode inscrever no seu município, e essa inscrição está ligada à sua autorização e a outras formalidades.

Preveja tempo. Muitos recém-chegados começam a procurar já antes da chegada e contam com várias semanas apenas para a procura em si. A demanda aumenta ainda em torno das datas de mudança habituais na Suíça e no início dos semestres, pelo que alguma flexibilidade na data de entrada pode alargar as suas possibilidades.

Onde procurar

A maior parte do mercado suíço decorre em linha, em algumas plataformas de habitação conhecidas. Exemplos correntes, aqui indicados de forma neutra e sem recomendação, são homegate.ch, immoscout24.ch e flatfox.ch. É habitual utilizar várias em simultâneo, criar alertas de pesquisa com os próprios critérios e responder aos novos anúncios no próprio dia.

Para além das plataformas, vale a pena recorrer a outros canais:

  • Administrações de imóveis e cooperativas. As grandes administrações de imóveis e as cooperativas de habitação anunciam diretamente; as cooperativas têm muitas vezes rendas mais baixas, mas longas listas de espera e condições de adesão próprias.
  • O passa-palavra. Muitas habitações são arrendadas antes mesmo de serem anunciadas. Diga aos colegas de trabalho, ao serviço de pessoal da sua entidade empregadora e aos seus contactos que está à procura.
  • Afixação local e jornais. Nas localidades mais pequenas, o placard de anúncios do município, a imprensa local e as montras ainda apresentam anúncios.
  • Subarrendamento. Um subarrendamento temporário pode fazer a ponte até encontrar algo, mas certifique-se de que o contrato de arrendamento principal o permite.

Quando responder a um anúncio, uma mensagem breve e cortês com a candidatura completa em anexo é, em regra, mais bem recebida do que um pedido de uma só linha. Uma solução mobilada provisória ou um apartamento com serviços pode dar-lhe um endereço registado e alguma margem enquanto procura algo duradouro.

Ler um anúncio

Os anúncios suíços recorrem a convenções que podem confundir os recém-chegados. Conhecer o vocabulário poupa tempo e evita surpresas.

Número de divisões (p. ex. «3.5 divisões»). Contam-se as salas de estar e os quartos, não a cozinha nem a casa de banho, que nunca contam. O «.5» designa habitualmente uma divisão mais pequena ou, em muitas regiões, a sala de estar. Como orientação aproximada, uma habitação de 3.5 divisões oferece tipicamente uma sala de estar mais dois quartos. As convenções variam consoante a região; verifique por isso também a área habitável em metros quadrados.

Indicações de renda. Os anúncios distinguem:

  • Renda líquida: a renda apenas pela habitação.
  • Encargos acessórios: uma contribuição para custos como o aquecimento, a água quente e a manutenção do edifício, muitas vezes cobrada como pagamento mensal por conta e acertada uma vez por ano.
  • Renda bruta: a renda líquida mais a contribuição para os encargos acessórios, o valor determinante para o seu orçamento.

Outros termos que encontrará: «ab sofort» (disponível de imediato) ou uma data determinada; «Erstvermietung» (primeiro arrendamento de um edifício novo); bem como as indicações de piso, em que o rés do chão se distingue do primeiro andar situado por cima. Os anúncios indicam habitualmente também se pertence à habitação uma arrecadação na cave ou no sótão, um lugar de estacionamento exterior ou uma garagem, e se por isso é devida uma taxa separada.

O dossiê de candidatura

Uma vez que os senhorios escolhem entre as pessoas candidatas, um dossiê de candidatura completo e bem apresentado é a sua ferramenta mais forte. Prepare-o antes de começar as visitas, para o poder entregar de imediato.

Habitualmente são exigidos:

  • um formulário de candidatura preenchido e uma cópia do seu passaporte ou do seu documento de identidade.
  • o seu título de residência para estrangeiros ou, se acabou de chegar, o seu visto ou a garantia de autorização, juntamente com um comprovativo do seu endereço registado ou previsto.
  • um comprovativo de rendimentos: recibos de vencimento recentes e o seu contrato de trabalho; aos trabalhadores independentes são muitas vezes pedidos outros comprovativos de rendimentos.
  • referências da sua entidade empregadora e, caso existam, de um senhorio ou de uma administração de imóveis anterior.
  • uma certidão do registo de execuções. Os senhorios suíços exigem-na regularmente para avaliar se uma pessoa candidata tem dívidas inscritas. Pode pedir a sua própria certidão no serviço de execuções da sua localidade, mediante uma taxa reduzida; é um documento que o próprio obtém quando necessário. (SIP não monitoriza nem acompanha dados de execuções, trata-se aqui apenas de um documento que pede para a candidatura.)

Os recém-chegados muitas vezes ainda não têm uma certidão suíça nem uma referência de um senhorio suíço. Isso é normal; veja a secção mais abaixo sobre como ganhar credibilidade sem historial de arrendamento suíço. Apresente com clareza aquilo de que dispõe, se possível na língua da região, e mantenha cópias digitais prontas a enviar. Um dossiê limpo e bem ordenado sinaliza fiabilidade, e isso pesa quando várias pessoas candidatas se parecem no papel.

A caução de arrendamento

Se a sua candidatura for aceite, o senhorio exige em regra uma caução de arrendamento. Nos espaços de habitação, a caução está limitada por lei e ascende habitualmente até três rendas mensais; o montante exato é fixado no contrato de arrendamento.

É assim que decorre habitualmente:

  • A caução é depositada numa conta bancária bloqueada aberta em seu nome. O dinheiro continua a ser seu; é apenas depositado como garantia.
  • Nem o inquilino nem o senhorio lhe podem aceder durante a relação de arrendamento sem o acordo da outra parte (ou uma decisão correspondente).
  • Após a saída e a devolução da habitação em devida forma, a caução volta a ser libertada, sob reserva de pretensões justificadas.

Preveja a caução a par da primeira renda e dos custos de mudança, pode ser um montante considerável a depositar no início.

Assinatura do contrato e entrega

Leia o contrato de arrendamento com atenção antes de assinar. Regula a renda, o regime dos encargos acessórios, os prazos de denúncia, os eventuais regulamentos da casa e o tratamento da caução. As disposições concretas que se lhe aplicam dependem desse contrato e das suas circunstâncias; certifique-se por isso de que as compreende e pergunte tudo o que não estiver claro antes de assinar.

Na entrada, insista num auto de entrega. Trata-se de um registo escrito, assinado por ambas as partes, do estado da habitação, divisão a divisão, com menção das marcas ou dos defeitos existentes. É importante por duas razões:

  • Documenta o estado em que recebeu a habitação, de modo que um desgaste preexistente não lhe seja imputado mais tarde.
  • O mesmo tipo de auto é utilizado na saída e compara o estado de então com o de hoje.

Registe os defeitos com honestidade e minúcia, tire fotografias datadas e guarde o seu exemplar assinado. O mesmo cuidado vale à saída: uma entrega cuidada é a chave para reaver a caução sem problemas.

Sem historial de arrendamento suíço

A quem acabou de chegar pode faltar aquilo em que os senhorios se apoiam: uma certidão suíça do registo de execuções, uma referência de um senhorio local ou um historial de rendimentos local mais longo. Vários caminhos podem ajudar; trate-os todos como possibilidades a ponderar, não como recomendações:

  • Uma fiança solidária. Um terceiro, por vezes uma entidade empregadora ou um familiar já residente na Suíça, garante formalmente a renda. O senhorio tem de aceitar esta solução.
  • Um seguro de caução de arrendamento. Em vez de bloquear dinheiro, paga um prémio periódico a um fornecedor que garante a caução ao senhorio. Isso mantém dinheiro livre no início, mas é uma solução de custo corrente em vez de poupança, e o senhorio tem de dar o seu acordo.
  • Um acordo mais elevado ou pago antecipadamente, ou referências adicionais, onde as partes estiverem de acordo.
  • Cartas de apoio: uma declaração de trabalho, uma carta da sua entidade empregadora ou referências de um senhorio anterior no estrangeiro podem reforçar um dossiê fraco.

Qualquer que seja o caminho que pondere: leia as condições e os custos com atenção e tenha presente que o acordo do senhorio faz parte do quadro. Ser transparente sobre a própria situação e apresentar um dossiê completo e ordenado conta muitas vezes mais do que qualquer documento isolado.

Para onde seguir

Encontrar uma habitação é uma parte de uma mudança maior. A sequência completa de passos e prazos, inscrição, autorização, seguro de doença e mais, encontra-se na lista de verificação para a mudança para a Suíça. Se ainda está a esclarecer que autorização se aplica à sua situação, o localizador de autorizações pode indicar-lhe a categoria adequada. Encontrará outros guias práticos no blogue SIP.