Eine Wohnung in der Schweiz finden: der Leitfaden für Neuzuziehende

Eine erste Wohnung in der Schweiz zu mieten gehört zu den anspruchsvolleren Schritten beim Ankommen, und das Verfahren folgt Gepflogenheiten, die Neuzuziehende selten erwarten. Dieser Beitrag führt durch die Wohnungssuche: wo Sie suchen, wie Sie ein Inserat lesen, was Vermieterinnen und Vermieter von einer Bewerbung erwarten und wie Kaution und Übergabe ablaufen. Es handelt sich um allgemeine praktische Informationen zur Vorbereitung, nicht um eine individuelle Rechtsberatung; was im Einzelfall gilt, hängt stets vom Mietvertrag und von den konkreten Umständen ab.

Ein angespannter Markt: was Sie erwartet

Die Schweiz ist weitgehend ein Land der Mieterinnen und Mieter, und in den grösseren Agglomerationen ist der Wohnungsmarkt angespannt. In und um Städte wie Zürich, Genf, Basel, Lausanne oder Zug ist der Anteil leerstehender Wohnungen sehr tief; begehrte Wohnungen ziehen entsprechend viele Bewerbungen an und sind rasch vergeben.

Einige Realitäten, die man früh verinnerlichen sollte:

• In den beliebten Regionen übersteigt die Nachfrage das Angebot. Rechnen Sie mit Konkurrenz und seien Sie bereit, schnell zu handeln.
• Vermieterinnen und Liegenschaftsverwaltungen wählen meist aus einem Stapel vollständiger Bewerbungen aus; ein unvollständiges Dossier wird oft beiseitegelegt.
• Besichtigungen finden häufig als Gruppentermine mit fixem Zeitfenster statt. Vorbereitet zu erscheinen – mit der Bewerbung griffbereit – macht einen Unterschied.
• Eine bestätigte Wohnadresse ist mehr als eine Bequemlichkeit: Ohne sie können Sie sich nicht bei Ihrer Gemeinde anmelden, und die Anmeldung ist mit Ihrer Bewilligung und weiteren Formalitäten verknüpft.

Planen Sie Vorlauf ein. Viele Neuzuziehende beginnen schon vor der Ankunft mit der Suche und veranschlagen für die Suche selbst mehrere Wochen. Die Nachfrage steigt zudem rund um die üblichen Schweizer Umzugstermine und zum Beginn der Semester, weshalb etwas Flexibilität beim Einzugsdatum Ihre Möglichkeiten erweitern kann.

Wo Sie suchen

Der grösste Teil des Schweizer Marktes findet online statt, auf einigen bekannten Wohnungsplattformen. Gängige Beispiele – hier neutral und ohne Empfehlung genannt – sind homegate.ch, immoscout24.ch und flatfox.ch. Es ist üblich, mehrere gleichzeitig zu nutzen, Suchabos für die eigenen Kriterien einzurichten und auf neue Inserate noch am selben Tag zu reagieren.

Neben den Plattformen lohnen sich weitere Kanäle:

• Verwaltungen und Genossenschaften. Grössere Liegenschaftsverwaltungen und Wohnbaugenossenschaften inserieren direkt; Genossenschaften haben oft tiefere Mieten, dafür lange Wartelisten und eigene Beitrittsbedingungen.
• Mund-zu-Mund. Viele Wohnungen werden vermietet, bevor sie überhaupt ausgeschrieben sind. Sagen Sie Arbeitskolleginnen, dem Personaldienst Ihrer Arbeitgeberin und Ihren Kontakten, dass Sie suchen.
• Lokale Aushänge und Zeitungen. In kleineren Orten tragen das Anschlagbrett der Gemeinde, Lokalzeitungen und Schaufenster noch immer Inserate.
• Untermiete. Eine befristete Untermiete kann die Zeit bis zum Fund überbrücken – stellen Sie aber sicher, dass der Hauptmietvertrag dies zulässt.

Wenn Sie auf ein Inserat antworten, kommt eine kurze, höfliche Nachricht mit angehängter, vollständiger Bewerbung in der Regel besser an als eine einzeilige Anfrage. Eine möblierte Zwischenlösung oder ein Serviced Apartment kann Ihnen eine angemeldete Adresse und Luft verschaffen, während Sie etwas Dauerhaftes suchen.

Ein Inserat lesen

Schweizer Inserate verwenden Konventionen, die Neuzuziehende verwirren können. Wer den Wortschatz kennt, spart Zeit und vermeidet Überraschungen.

Zimmerzahl (z. B. «3.5 Zimmer»). Gezählt werden Wohn- und Schlafzimmer, nicht Küche und Bad, die nie mitzählen. Das «.5» bezeichnet üblicherweise ein kleineres Zimmer oder, in vielen Regionen, das Wohnzimmer. Als grobe Orientierung bietet eine 3.5-Zimmer-Wohnung typischerweise ein Wohnzimmer plus zwei Schlafzimmer. Die Konventionen unterscheiden sich regional; prüfen Sie deshalb auch die Wohnfläche in Quadratmetern.

Mietangaben. Inserate unterscheiden:

• Nettomiete: der Mietzins für die Wohnung allein.
• Nebenkosten: ein Beitrag an Kosten wie Heizung, Warmwasser und Unterhalt des Gebäudes, oft als monatliche Akontozahlung verrechnet und einmal jährlich abgerechnet.
• Bruttomiete: die Nettomiete plus der Nebenkostenbeitrag – die für Ihr Budget massgebliche Zahl.

Weitere Begriffe, die Ihnen begegnen: «ab sofort» oder ein bestimmtes Datum; «Erstvermietung» (erstmalige Vermietung eines Neubaus); sowie Stockwerkangaben, bei denen das Erdgeschoss vom darüberliegenden ersten Stock zu unterscheiden ist. Inserate geben üblicherweise auch an, ob ein Keller- oder Estrichabteil, ein Aussenparkplatz oder eine Garage zur Wohnung gehört und ob dafür eine separate Gebühr anfällt.

Das Bewerbungsdossier

Weil Vermieterinnen zwischen Bewerbenden auswählen, ist ein vollständiges, gut präsentiertes Bewerbungsdossier Ihr stärkstes Werkzeug. Bereiten Sie es vor, bevor Sie mit Besichtigungen beginnen, damit Sie sofort einreichen können.

Üblicherweise verlangt werden:

• ein ausgefülltes Bewerbungsformular und eine Kopie Ihres Reisepasses oder Ihrer Identitätskarte.
• Ihr Ausländerausweis oder, wenn Sie gerade angekommen sind, Ihr Visum beziehungsweise Ihre Bewilligungszusicherung, zusammen mit einem Nachweis Ihrer angemeldeten oder vorgesehenen Adresse.
• ein Einkommensnachweis: aktuelle Lohnabrechnungen und Ihr Arbeitsvertrag; Selbständigerwerbende werden oft um andere Einkommensnachweise gebeten.
• Referenzen Ihrer Arbeitgeberin und, sofern vorhanden, einer früheren Vermieterin oder Verwaltung.
• ein Betreibungsregisterauszug. Schweizer Vermieterinnen verlangen ihn regelmässig, um einzuschätzen, ob bei einer bewerbenden Person verzeichnete Schulden bestehen. Ihren eigenen Auszug können Sie gegen eine kleine Gebühr beim örtlichen Betreibungsamt anfordern; es ist ein Dokument, das Sie bei Bedarf selbst beschaffen. (SIP überwacht oder verfolgt keine Betreibungsdaten – es geht hier allein um ein Dokument, das Sie für die Bewerbung selbst einholen.)

Neuzuziehende haben oft noch keinen Schweizer Auszug und keine Schweizer Vermieterreferenz. Das ist normal; siehe den Abschnitt weiter unten zum Aufbau von Glaubwürdigkeit ohne Schweizer Mietvergangenheit. Stellen Sie das, was Sie haben, klar dar, möglichst in der Sprache der Region, und halten Sie digitale Kopien zum Versenden bereit. Ein sauberes, wohlgeordnetes Dossier signalisiert Verlässlichkeit – das fällt ins Gewicht, wenn mehrere Bewerbende auf dem Papier ähnlich aussehen.

Die Mietkaution

Wird Ihre Bewerbung angenommen, verlangt die Vermieterin in der Regel eine Mietkaution. Bei Wohnräumen ist die Kaution gesetzlich begrenzt und beläuft sich üblicherweise auf bis zu drei Monatsmieten; der genaue Betrag wird im Mietvertrag festgelegt.

So läuft es üblicherweise ab:

• Die Kaution wird auf ein gesperrtes Bankkonto einbezahlt, das auf Ihren Namen lautet. Das Geld bleibt Ihres; es wird lediglich als Sicherheit hinterlegt.
• Weder Sie noch die Vermieterin können während des Mietverhältnisses ohne Zustimmung der anderen Seite (oder einen entsprechenden Entscheid) darauf zugreifen.
• Nach dem Auszug und der ordnungsgemässen Rückgabe der Wohnung wird die Kaution – vorbehältlich berechtigter Forderungen – wieder freigegeben.

Planen Sie die Kaution neben der ersten Miete und den Umzugskosten ein – es kann zu Beginn ein beträchtlicher Betrag sein, der zu hinterlegen ist.

Vertragsunterschrift und Übergabe

Lesen Sie den Mietvertrag vor der Unterschrift sorgfältig. Er regelt den Mietzins, die Nebenkostenregelung, die Kündigungsfristen, allfällige Hausordnungen und den Umgang mit der Kaution. Welche konkreten Bestimmungen für Sie gelten, hängt von diesem Vertrag und Ihren Umständen ab; stellen Sie deshalb sicher, dass Sie sie verstehen, und fragen Sie vor der Unterschrift nach allem Unklaren.

Bestehen Sie beim Einzug auf einem Übergabeprotokoll. Dies ist eine von beiden Seiten unterzeichnete schriftliche Festhaltung des Zustands der Wohnung, Raum für Raum, mit Vermerk vorhandener Spuren oder Mängel. Es ist aus zwei Gründen wichtig:

• Es dokumentiert den Zustand, in dem Sie die Wohnung übernommen haben, sodass Ihnen vorbestehende Abnutzung später nicht angelastet wird.
• Dieselbe Art von Protokoll wird beim Auszug verwendet und vergleicht den damaligen mit dem heutigen Zustand.

Halten Sie Mängel ehrlich und gründlich fest, machen Sie datierte Fotos und behalten Sie Ihr unterzeichnetes Exemplar. Dieselbe Sorgfalt gilt beim Auszug: Eine saubere Übergabe ist der Schlüssel dazu, dass Sie Ihre Kaution reibungslos zurückerhalten.

Ohne Schweizer Mietvergangenheit

Wer gerade angekommen ist, dem fehlt vielleicht, worauf sich Vermieterinnen stützen – ein Schweizer Betreibungsregisterauszug, eine lokale Vermieterreferenz oder ein längerer hiesiger Einkommensverlauf. Mehrere Wege können helfen; behandeln Sie sie alle als abzuwägende Möglichkeiten, nicht als Empfehlungen:

• Eine Solidarbürgschaft. Eine Drittperson, mitunter eine Arbeitgeberin oder eine bereits in der Schweiz wohnhafte Verwandte, garantiert förmlich für die Miete. Die Vermieterin muss diese Lösung akzeptieren.
• Eine Mietkautionsversicherung. Statt Geld zu blockieren, zahlen Sie eine wiederkehrende Prämie an einen Anbieter, der der Vermieterin die Kaution garantiert. Das hält zu Beginn Geld frei, ist aber eine laufende Kosten- statt eine Sparlösung, und die Vermieterin muss zustimmen.
• Eine höhere oder vorausbezahlte Vereinbarung oder zusätzliche Referenzen, wo sich die Parteien einig sind.
• Unterstützungsschreiben: eine Arbeitsbestätigung, ein Schreiben Ihrer Arbeitgeberin oder Referenzen einer früheren Vermieterin im Ausland können ein dünnes Dossier stärken.

Welchen Weg Sie auch erwägen: Lesen Sie Bedingungen und Kosten sorgfältig und bedenken Sie, dass die Zustimmung der Vermieterin Teil des Bildes ist. Über die eigene Situation transparent zu sein und ein vollständiges, ordentliches Dossier vorzulegen, zählt oft mehr als jedes einzelne Dokument.

Wohin als Nächstes

Eine Wohnung zu finden ist ein Teil eines grösseren Umzugs. Die vollständige Abfolge der Schritte und Fristen – Anmeldung, Bewilligung, Krankenversicherung und mehr – finden Sie in der Checkliste für den Umzug in die Schweiz. Wenn Sie noch klären, welche Bewilligung auf Ihre Situation zutrifft, kann Ihnen der Bewilligungs-Finder die passende Kategorie aufzeigen. Weitere praktische Leitfäden finden Sie im SIP-Blog.